Svea hovrätt utgår i ett nytt avgörande från att en hyra som förhandlats av Föreningen för Sveriges Hyresgäster har förhandlats enligt hyresförhandlingslagen. Beslutet visar samtidigt hur avgörande det är att hela förhandlingsunderlaget läggs fram redan i hyresnämnden.
Svea hovrätt beslutade den 22 september 2026 att avslå Be Resident AB:s överklagande i mål H 19067-25. Målet gällde återbetalning av hyra för en lägenhet i fastigheten Majblomstret 4 i Hägersten.
I hovrätten hänvisade Be Resident till en hyra som hade förhandlats av FSH. Hovrätten skriver:
”Med hänsyn till hur parterna har fört sin talan utgår hovrätten från att den hyran har förhandlats enligt hyresförhandlingslagen.”
Hovrätten behandlade alltså den FSH-förhandlade hyran enligt samma rättsliga principer som andra kollektivt förhandlade hyror. Att en enstaka hyra är kollektivt förhandlad innebär inte automatiskt att den är skälig. Den måste också ligga inom ramen för en rimlig bedömning av lägenhetens bruksvärde. En förhandlad hyra som framstår som en isolerad och tydligt avvikande nivå kan därför lämnas utan avseende. Det gäller oavsett om hyran har förhandlats av FSH, Hyresgästföreningen eller någon annan hyresgästorganisation.
Förhandlingen omfattade 41 lägenheter
Problemet i det aktuella målet var vilket underlag som presenterades för domstolen. FSH och Hemvid Bostad Fastighets AB hade träffat en förhandlingsordning för 41 företagsbostäder i fastigheten Majblomstret 4. Därefter träffades en kollektiv förhandlingsöverenskommelse om 2025 års och senare för 2026 års hyror för dessa lägenheter.
Till överenskommelsen hörde en hyreslista med lägenheternas storlek, bostadshyra och servicetillägg. Det rörde sig alltså om en samlad hyressättning för ett större bestånd, inte om en fristående förhandling av en enda lägenhet. Det fullständiga materialet lades emellertid inte fram i hyresnämnden. I hovrätten hänvisade Be Resident endast till hyran för en annan lägenhet i samma hus. Med det begränsade materialet framför sig kunde hovrätten därför uppfatta nivån som en enstaka och avvikande hyresuppgift.
När målet kom till hovrätten hade nya processregler dessutom trätt i kraft. De begränsar möjligheten att komplettera återbetalningsmål med nya omständigheter och bevis. Enligt de uppgifter FSH har fått kunde det fullständiga materialet därför inte föras in i efterhand.
Skälighetsbedömningen är svår att granska
Hyresnämnden ansåg att det saknades tillräckligt underlag för en direkt jämförelse med likvärdiga lägenheter. Hyran bestämdes i stället genom en allmän skälighetsbedömning utifrån nämndens ”allmänna kännedom om hyresläget på orten”.
Det framgår inte vilka hyror denna kännedom byggde på, hur många lägenheter som beaktades eller hur jämförbara de var med prövningslägenheten.
Hovrätten jämförde därefter den enda redovisade FSH-nivån med den nivå som hyresnämnden hade kommit fram till och bedömde att den förhandlade hyran låg för högt.
FSH anser att det behövs större transparens i sådana bedömningar. Om en dokumenterad och kollektivt förhandlad hyresnivå ska lämnas utan avseende bör det gå att förstå vilket konkret jämförelsematerial domstolens alternativa nivå bygger på.
– Det principiellt viktiga är att hovrätten bedömer en FSH-förhandlad hyra enligt samma rättsliga metod som andra kollektivt förhandlade hyror. Målet visar samtidigt vilka konsekvenser det får när hela förhandlingsunderlaget inte läggs fram från början, säger Niclas Blåklinth, ordförande för Föreningen för Sveriges Hyresgäster.
– FSH förhandling omfattade 41 lägenheter, men hovrätten fick endast bedöma en hyresuppgift för en annan lägenhet. Beslutet säger därför mycket lite om skäligheten i den samlade hyressättningen. Det säger desto mer om betydelsen av att rätt fakta och ett fullständigt jämförelsematerial förs in i processen.
Hovrätten prövade följaktligen inte den samlade hyressättningen för fastighetens 41 lägenheter. Domstolen bedömde bevisvärdet av den enda hyresuppgift som hade presenterats i mål.