Föreningen för Sveriges Hyresgäster, FSH, har fått tydligt genomslag i årets hyresförhandlingar med Titania. Fastighetsägarna krävde en hyreshöjning på 5 procent från den 1 januari 2027. FSH motsatte sig kravet och accepterade som mest 2 procent. Skiljemannens rekommendation landade på 3,2 procent.
FSH hade velat se en lägre nivå, men genom förhandlingen har fastighetsägarnas krav sänkts med 1,8 procentenheter. Det innebär en konkret besparing för hyresgästerna, både under 2027 och under kommande år eftersom framtida hyreshöjningar beräknas utifrån den nya hyresnivån.
Hyrorna hade tidigare satts av fastighetsägarna
Rekommendationen omfattar bostäder i Vallentuna, Norrtälje, Täby, Stockholm och Botkyrka. Det handlar om fastigheter där hyrorna tidigare har satts av fastighetsägarna själva, utan att hyresgästerna företrätts av en hyresgästorganisation i de årliga förhandlingarna. Genom FSH har hyresgästerna nu fått en part som granskar fastighetsägarnas underlag, ifrågasätter deras krav och argumenterar utifrån hyresgästernas ekonomiska förutsättningar.
– Vi hade velat se en lägre höjning och anser att vårt yrkande om 2 procent var väl underbyggt. Därför är vi inte helt nöjda med nivån på 3,2 procent. Samtidigt har vi fått ned fastighetsägarnas krav från 5 till 3,2 procent och därmed sparat pengar åt hyresgästerna. Det visar vilken betydelse det har att hyresgästerna har en organisation som faktiskt företräder deras intressen, säger Niclas Blåklinth, ordförande för FSH.
Det behöver inte vara Hyresgästföreningen som förhandlar
Rekommendationen är principiellt viktig även ur ett bredare perspektiv. Skiljemannen Håkan Julius, tidigare hyresråd och myndighetschef, behandlar uttryckligen frågan om vilka organisationer som får förhandla om bostadshyror enligt svensk lag. Han konstaterar att de årliga kollektiva hyresförhandlingarna vanligtvis förs mellan fastighetsägare inom Fastighetsägarna eller Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen. Samtidigt slår han fast:
”Något hinder mot att andra fastighetsägare och organisationer än de angivna förhandlar om bostadshyror på motsvarande sätt finns inte.”
Det avgörande är alltså inte organisationens namn eller om den tillhör de traditionella parterna på hyresmarknaden. Det centrala är att parterna har en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen och att möjligheten till prövning av en skiljeman finns med i förhandlingsordningen.
Skiljemannen skriver vidare:
”Det har inte satts i fråga att parterna har den förhandlingskapacitet som krävs enligt hyresförhandlingslagen. Genom hyresnämndens beslut om att utse skiljeman står det klart att dessa förutsättningar är uppfyllda.”
För FSH är detta ett viktigt och tydligt besked. Svensk lagstiftning ger utrymme för fler hyresgästorganisationer än Hyresgästföreningen. FSH kan teckna förhandlingsordningar, företräda hyresgäster i årliga hyresförhandlingar och använda det lagstadgade tvistlösningsförfarandet när parterna inte kan komma överens.
– Hyresmarknaden är inte rättsligt förbehållen Hyresgästföreningen och de traditionella partsorganisationerna. Det framgår tydligt av rekommendationen. FSH uppfyller förutsättningarna för att företräda hyresgäster och har den förhandlingskapacitet som krävs. Det stärker både vår ställning och hyresgästernas möjlighet att välja vem som ska företräda dem, säger Niclas Blåklinth.
FSH principiella argument fick stöd
Skiljemannen ger också FSH stöd i en central del av argumentationen om hur en årlig hyreshöjning ska bedömas. Fastighetsägarna hade framför allt hänvisat till sina beräknade kostnadsökningar. FSH invände att prövningen inte enbart kan utgå från fastighetsägarnas kostnader. Även inflationen, hyresgästernas ekonomi och tidigare års hyreshöjningar måste vägas in. I rekommendationen ansluter sig skiljemannen uttryckligen till FSH syn. Han konstaterar att bedömningen måste omfatta den ekonomiska utvecklingen för både fastighetsägare och hyresgäster och inte kan begränsas till fastighetsägarnas kostnadsökningar. Skiljemannen framhåller också att de ekonomiska förhållanden som ledde till förhållandevis höga hyreshöjningar under pandemi- och inflationsåren inte längre föreligger, samtidigt som de högre hyresnivåerna består. Detta bidrog till att fastighetsägarnas krav på 5 procent inte fick gehör.
FSH hade velat nå längre
FSH accepterade en höjning på 2 procent och anser fortsatt att den nivån hade varit mer rimlig utifrån inflationen, hyresgästernas ekonomiska situation och de hyreshöjningar som redan genomförts under de senaste åren. Rekommendationen på 3,2 procent ligger därför högre än vad FSH hade önskat. Samtidigt ligger den tydligt under fastighetsägarnas krav och innebär att hyresgästerna slipper en betydande del av den begärda höjningen.
– Vi kommer alltid att bedöma resultatet utifrån vad det innebär för hyresgästerna. Vi hade argumenterat för en lägre nivå och hade velat nå längre. Men jämfört med fastighetsägarnas krav har vi trots allt lyckats spara pengar åt hyresgästerna. Dessutom har vi fått viktiga principiella besked om både hyresgästernas ekonomiska ställning och FSH rätt att verka som en självständig förhandlingspart på den svenska hyresmarknaden, säger Niclas Blåklinth.
Ett viktigt steg för ökad valfrihet
FSH bildades för att ge Sveriges hyresgäster ett alternativ och för att utveckla representationen på hyresmarknaden. Hyresgäster har olika behov, prioriteringar och uppfattningar om hur deras intressen bäst ska företrädas. Rekommendationen visar att den svenska lagstiftningen ger utrymme för denna pluralism. Det finns inget krav på att kollektiva hyresförhandlingar alltid måste föras mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna eller Sveriges Allmännytta.
När lagens krav är uppfyllda kan även andra organisationer företräda hyresgäster, teckna förhandlingsordningar och driva hyresgästernas intressen i förhandlingar och tvistlösning. För de berörda hyresgästerna innebär det aktuella resultatet att fastighetsägarnas krav har begränsats. För den svenska hyresmarknaden innebär rekommendationen samtidigt ett principiellt klargörande:
FSH är en legitim och fungerande förhandlingspart med den kapacitet som krävs enligt hyresförhandlingslagen.